导  读

美国大气与海洋管理局的数据显示，在过去的一个世纪中，全球平均海平面每年上升1.7毫米，在过去的几十年里，这一趋势有所加快，预计在2000年到2100年间，平均海平面可能会上升2米，这将对全球经济产生重大影响。海平面上升的风险是否引起了人们足够重视？这是本文要研究的话题。

原文：Murfin, J., & Spiegel, M. (2020). Is the risk of sea level rise capitalized in residential real estate?. The Review of Financial Studies, 33(33), 1217-1255.

一、研究背景

全球气候风险问题日益突出，已有一些文献研究气候问题对资产定价的影响，但是它们是在短期内，探讨灾害对房地产价格的影响，Bin and Landry（2013）研究发现北卡罗来纳州受洪水侵蚀的房屋在洪水过后，其价格立即下跌约7%，但是这种折价在6年之内消失。Atreya et al.（2013）、Atreya and Ferreira（2015）研究发现洪泛区内，最近被淹没的房屋折价更多。现有文献未能找到证据证明自然灾害对长期资产价值的影响。本文以海平面上升这一长期气候风险为切入点，研究其对住宅房地产价格的影响。

二、研究设计

本文以人口普查区为基本的地理单元，以人口普查区的海滨房屋为样本，选取的研究期间为2012年到2017年。房屋交易数据来自于CoreLogic数据库，海拔数据来自于USGS（美国地质调查局），海平面和潮汐数据来自于NOAA（国家海洋和大气管理局）。

回归模型如下：

被解释变量为房产销售价格（Price）的对数值，如果在研究期内没有发生任何交易，则以调整后的税收评估价格来作为房产价格，具体是将房产2017年的评估值乘以2015年至2017年间同一县房屋平均的售价与评估价格之比。

解释变量包括房产海拔（Elevation）和相对海平面上升（RSLR），为了保持测量基准统一，都需要对得到的初始数据按照1988北美高程基准进行调整。房产海拔数据，是将从CoreLogic数据库得到的房屋经纬度数据带入USGS的国家海拔数据集，然后减去距房产所在人口普查区最近的沿海点日最高潮汐的均值（MHHW）；相对海平面上升数据，是房产所在人口普查区近30年海平面上升速度的均值，具体是将离人口普查区最近的两个基站检测到的海平上升速度的均值，按距离加权。

控制变量主要包括影响房产价格的房屋特征变量，包括房屋面积（housing square footage）、土地面积（land acreage）、距离海岸的距离（distance to coast）、海滨属性变量（beachfront）、卧室数量（number of bedrooms），浴室数量（number of bathrooms）、房产年龄（age）、是否位于洪泛区（flood zone）、房产的可移动性（mobile），此外本文还控制了年份和人口普查区的固定效应。若β2显著为正，说明海平面上升的风险反映在了住宅房地产的价格中。

三、研究结果

下表报告了相对海平面上升影响住宅房产定价的主回归结果，第（1）、（2）列为全样本的回归结果，第（3）、（4）列为近海岸样本（房产距海岸的距离小于1.68km）的回归结果，第（5）列排除洪泛区样本的回归结果，第（6）列为仅保留2015年至2017年样本的回归结果。由回归结果可见，在所有列的回归中，房产海拔与相对海平面上升的交乘项均不显著，海平面上升的风险并未反映在住宅房产的定价中。

为了消除不可观测的地理特征对房产价格的影响，如房产位置带来的视野差异，本文选取那些无人居住的房产进行进一步回归，检验结果列示于下表，可以发现房产海拔与相对海平面上升的交乘项依然不显著。

为了消除不可观测的房屋结构特征对房产价格的影响，本文将研究聚焦于同一套房产，将其在2015年至2017年间的销售价格与1995年之前的销售价格进行对比，检验结果列示于下表，第（1）列的回归结果说明2014年之后，位于高海拔地区的房产价格上升幅度大，虽然这可能被解释为相对海平面上升带来的影响，但也与住房偏好随时间的改变一致，即近年来人们越来越偏爱海拔较高的房产；第（2）列的回归结果说明2014年之后，在海平面上升较快的地区，房产价格升值较慢，虽然这与预期相符，但是也与现实的状况是一致的，即西海岸房产的价格比墨西哥湾沿岸房产的价格上升得快，并不能很好地验证预期；第（3）列中，三项交乘的结果显著为负，说明2014年之后，在海平面上升较快的地区，高海拔房产价格上升的幅度低于其它地区，与预期不符。

进一步，本文构建对照组进行再检验，选取位于伊利诺伊州、印第安纳州、密歇根州、明尼苏达州、俄亥俄州和威斯康星州（非沿海州）的、距离五大湖30km以内的房产作为对照组，这些房产不受海平面上升的威胁。检验结果列示于下表，第（1）列为全样本的回归结果，交乘项的系数显著为负，说明位于近海岸地区的房产，海拔越高，房价越低，这可能是因为当海拔被用作对冲海平面上升风险的时候，高海拔带来的价值降低了；第（2）列为近海岸样本的回归结果，交乘项的系数不显著。

除了海拔因素，可能存在一些人口特征方面的因素，影响房价对海平面上升风险的反应，本文采用两阶段回归进行验证，依然没有发现显著性关系。

四、研究结论

近年来，海平面上升速度加快，气候风险问题日益突出。本文研究海平面上升风险对住宅房地产价格的影响，虽然使用了各种检验，但是始终没有发现海平面上升风险反应在住宅房地产的价格中，这可能是因为像在描述性统计结果显示的那样，生活在海平面上升风险较高且海拔较低地方的人们受教育程度较低，收入较低，他们对海平面上升风险持乐观态度；也有可能是因为市场对海平面上升的风险的了解有限，因此海平面上升的风险没有反映在住宅房地产定价中。